因贈送面積交房後拆除

1、「贈送面積」很可能有違章風險 買房一定要留個心

湖漫雅築樓盤現場。房子北面開發商澆築好的樓板已被拆除。

地處濱江區的湖漫雅築9月已經交付，但是很多業主沒有收房，問題就出在所謂的「贈送面積」上。按照開發商湖漫雅築當時給購房者的承諾，有一部分面積是為贈送的「可伸展空間」，可以用來做餐廳或書房。正當開發商將這些「可伸展空間」澆築成實體的建築時，濱江區城管對湖漫雅築「贈送面積」進行了強制拆除，認定這些向外澆築的擴展空間是違章建築。

「以後買房看到『贈送面積』，要留個心。」一位業主說，當初開發商賣房時宣稱的贈送面積，為何到頭來卻成了違章建築?

贈送的書房或餐廳

臨到交付成了違章建築

若不是因為違章搭建被查，湖漫雅築應與眾多樓盤一樣，業主已經陸續收房。但目前來看，很多業主恐怕要把收房時間一再拖延了，這和他們當初看中的「贈送面積」有很大關系。

湖漫雅築地處濱江區長河板塊，小區總建築面積約4.4萬平方米，由5幢板式小高層組成，總戶數不到300餘戶。項目最早是在2013年7月13日開盤，截至上周日，透明售房網數據顯示，該樓盤可售房源僅4套。據悉，湖漫雅築已在9月交付，但很多業主並沒有收房，原因是贈送面積成為違章建築。

「贈送空間的部分工程沒完工，前段時間被人舉報，現在城管要求拆除。」湖漫雅築項目施工方一名工作人員對記者說道。

記者查詢資料，湖漫雅築銷售的有兩種戶型：一個是89平方米的三室兩廳兩衛，另一個是133平方米的四室兩廳兩衛。戶型圖上標注「89平方米三室兩廳兩衛」，其南面是兩個房間，另一房間指北面的「可伸展空間」;133平方米戶型圖顯示，在廚房和書房之間的餐廳，註明為「可伸展空間」。

「一套戶型送了十二三個平方米，改造後，大戶型可多出一個獨立的餐廳，小戶型多一個書房。」湖漫雅築的售樓部已經撤除，記者在樓盤的物業處遇到了開發商一位工作人員，他說，「伸展空間」是後期改造的，開發商指定一支建築隊統一施工，改造做好後，就能順利交付了。但在上個月被城管拆違後，工程顯然滯緩了。

「本來這個時間點，樓盤應該已經差不多都收房了，但目前來看，不會那麼順利。」這位工作人員說。

「伸展空間」未經審批

執法大隊拆除100多處樓板

上周四，記者在湖漫雅築小區內轉了轉，發現每幢樓的北面有一排方正的採光井，有幾幢採光井一通到底，空空如也，有幾幢個別樓層的採光井被樓板隔開。記者走入一套133平方米邊套，室內正在施工，廚房與另一個房間之間隔著中空區域，按戶型圖所示，中空區域可以用來澆注樓板，完成後，就是伸展出來的餐廳。

「本來樓板已經澆得差不多了，被城管查到，說這是違章建築，要求拆掉。」記者走入湖漫雅築其中一幢樓的5樓，與工人攀談後得知，現在他們准備再澆。記者往採光井的中空區域向上、向下望瞭望，發現三樓樓板已經澆築完畢，四樓以上仍是一片透光，外圍被護板擋著，不易發現。

隨後，記者聯系了濱江區城管執法大隊長河中隊，工作人員告訴記者，9月底，他們接到湖漫雅築的違建舉報，執法大隊致函杭州市規劃局高新分局，在這份「徵求認定意見聯系函」中，執法大隊指出發現湖漫雅築共有104戶進行了建設改造106處，合計面積394平方米，向高新分局確認是否為「違建」。

對比樓盤審批圖紙後，規劃局明確以上建築沒有審批，並請城管部門根據《杭州市城鄉規劃條例》第四十九條處理，該條例明確「在已竣工驗收的建設工程用地范圍內或者利用建設工程擅自新建、搭建建築物構築物的，主管部門責令其限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，並處違法建設部分所屬單項建設工程造價百分之五以上百分之十以下罰款。」

10月初，城管長河中隊拆除了湖漫雅築100多處現澆樓板，直到目前，他們仍不允許建築方繼續搭建。

湖漫雅築的戶型圖

「贈送面積」很可能有違章風險

購房者多留幾個心眼

開發商用「可拓面積，靈動空間」說辭吸引客戶眼球，用誘人的贈送面積作為營銷手段屢見不鮮。而購房者對「不計入建築面積」的贈送，也很高興地覺得「賺到了」。事實上，這裡面隱藏著風險。

「主城區相對好點，以前蕭山偷面積特別盛行，一般是通過露台或者採光井改造，向外拓展空間。」一位開發商告訴記者，「偷面積」慣用的做法是，等樓盤驗收通過後，開發商再讓施工隊後期統一改造，變出一個甚至幾個房間。對此，業主也是心照不宣。

「購房者與開發商簽購房合同時，雙方還會簽一份第三方改造協議，協議中寫明驗收後由開發商牽頭，指定某建築隊後期改造，一般來說，半年時間改造完成。」這位開發商補充道。

樓盤銷售前期， 開發商往往只宣揚其賣點，對後期可能隱藏的風險卻隻字不提，而一旦涉及違規，遭受損失的往往是業主自己。

「只要不在規劃審批許可范圍內，業主或者開發商對房屋做的後期改動，一律屬於『違建』，職能部門有權進行拆除整頓。」浙江六和律師事務所胡增冬律師提醒購房者，為了保護自己的利益，可讓開發商提供規劃許可證，對比圖紙看一下，贈送空間是否在審批范圍內;或者自己到市規劃局查資料，了解樓盤審批建築范圍;另外，還可跟開發商簽一份補充協議，明確後期改造時，如果認定為違章建築，開發商應承擔賠償。

不過，這份協議實際操作起來很難。「贈送空間基本沒有審批過，開發商知道是違章的，不可能來承擔風險。」一位不願意透露姓名的開發商說， 目前他們能報批出的合法贈送空間有露台、陽台、設備平台等，有些打了「擦邊球」的，比如私家入戶門廳、入戶庭院等，雖然不是違章建築，卻是佔用了公共空間。

（以上回答發布於2015-11-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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2、贈送面積不計入產權面積，該咋辦？

市民焦先生是太原市晉源區某小區的業主，2016年購房，從入住到拿到不動產權證書等了整整4年。可讓焦先生郁悶的是，購房合同面積與不動產權證面積不一致。
焦先生表示：「等了好久，我的不動產權證書終於拿到手了，欣喜過後，我發現了問題。我的購房合同面積是106平方米，可不動產權證書上登記的面積為84.5平方米。為何相差了21.5平方米？售樓部工作人員給出的答復是陽檯面積不算入產權面積。可我當初是以每平方米6400元購買的106平方米的房子，如果不算這21.5平方米，那我豈不是白花了137600元？購房合同面積為何與不動產權面積不一致？我該如何維權？」
焦先生說：「對於陽檯面積不算入產權面積這么一說，我不認可。當時售樓部的置業顧問告訴我，我購買的這套房子贈送了兩個陽台，總面積21.5平方米，贈送的面積可以節約137600元，感覺非常劃算，我很快就與開發商簽訂了購房合同。可是在辦理產權的時候，我卻被告知那一部分所謂贈送的面積根本不能辦理產權。早知道不能辦產權，我肯定就不會選這套房子了。」
據記者了解，「贈送面積」在近年來的樓市產品中屢見不鮮，花樣百出。在開發商大玩面積贈送游戲時，以這種隱性的降價方式取悅購房者，不少購房者也坦承，就是沖著開發商承諾的贈送面積才決定購房的。而開發商正是抓住購房者的這種心理，在樓盤的廣告宣傳中宣稱買房額外贈送面積，購房者可以用同樣的價格買到更多的面積。
焦先生就是因為一個「送」字才決定購買目前這套房子，然而，接下來的事讓焦先生很郁悶，在購房合同中所寫的實際面積並沒有顯示獲贈的平米數，該戶型產權面積只有84.5平方米，交房後如果測量面積不足這個平方米，開發商可以補差價，但如果面積達到84.5平方米時，開發商就無需承擔責任。「這就意味著，開發商是否有贈送面積，贈送面積是否達到購房時的承諾，不到交房時誰也不知道。」焦先生道。
對於開發商贈送面積的促銷方式，記者在調查中了解到，一部分購房者表示能夠接受，贈送的部分可以裝修一下另作他用，既擴展了室內的視覺空間，又的確得到了實惠；另有一部分購房者則對此提出質疑，贈送面積在產權上不能體現，感覺不屬於自己，有些贈送的面積本就是自己應該得到的，怎麼算都還是自己為贈送的面積「埋單」。
太原市不動產權交易中心工作人員表示，就按焦先生所購買的戶型來看，一般來說開發商送面積，主要是將陽台封閉起來，做成一個可以改裝的書房、洗衣間等，然後將這些書房、洗衣間當成新面積「送」給購房者。還有的是在建房時加大加寬窗戶，如做一個飄窗，盡可能增加使用面積，也會算在最後的總面積里。這樣看來，通過贈送面積達到一房變兩房、兩房變三房的目的，乍一聽確實很心動，然而，贈送的面積是不能體現在房產證上的。這樣贈送的面積就不會受保護，一旦房屋出現問題，會給購房者維權帶來麻煩。並且，以後房屋動遷也只能按照產權證面積計算，這些都是存在的問題和隱患。
山西德為律師事務所任毅律師表示，大多數情況下，贈送面積是不計入房屋建築面積的，這就說明，在拿到手的不動產證上，該部分面積是不顯示的，也就意味著，沒有產權。在遇到拆遷或者是產權糾紛的時候，該部分面積不受法律保護，業主只擁有該部分面積的使用權，而沒有所有權。購房者碰到開發商「贈送面積」，一定要弄清楚該贈送面積是否合法，是否與規劃相符。絕大多數「贈送面積」都是不計入容積率的非法面積，屬於違建、侵權面積。這種做法本身是開發商在打擦邊球，一般不會寫進購房合同的。開放商大多隻是口頭承諾，連補充協議都沒有，不利於保障購房者的權益。購房者需要注意的是，如果產權證上與合同上都沒有寫明贈送面積的相關情況，就無法證明這些面積的產權人是你。建議購房者與開發商簽訂補充協議，約定贈送面積的部分區域要有保修，如涉及「違法建築」問題被拆，開發商也要賠償相應損失，這樣才能最大限度地保障購房者的權益。