佛山土地規劃對別墅贈送花園要求
1、在別墅的花園建房是否合法？
辦理了《房地產權證》之後，就是別墅的所有權人。別墅花園的佔地面積是有產權的，是可以改造，但必須要先到規劃部門辦理審批手續。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
別墅重建先要徵得鄰居同意，這里說的徵得鄰居同意。就是影響鄰居的權利，如房隔距、景觀視線、採光...等權利。建議在去規劃部門審批前，徵求一下鄰居意見。
最不可理解的有些別墅業主只單一貪圖面積，非要把2層或3層的別墅搞成4層的洋房；或犧牲容積率的代價，不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷「修」。不但降低了自己的住宅品質及價值，而且一但今後再想把洋房改建回別墅，就算是有錢有權，國家政策放在那裡，規劃部門誰也不敢去審批。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層獨立洋房」、「聯排排屋」、「雙拼排屋」、「疊加排屋」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。
2、別墅改造是做什麼改造？
別墅的改造實際上就是對別墅裝修設計，屬於室內裝修中相對比較高端的一種裝修形式。別墅的裝修設計與普通住宅裝修還是有很大區別的，別墅空間大，考慮的細節更多，對設計師的考驗也更為嚴苛。辦理了《房地產權證》之後，就是別墅的所有權人。別墅花園的佔地面積擁有土地使用權利的，是可以改造或重建，但必須要先到規劃部門辦理審批手續。
別墅改造或重建先要徵得鄰居同意，這里說的徵得鄰居同意。就是影響鄰居的權利，如房隔距、景觀視線、採光...等權利。建議在去規劃部門審批前，徵求一下鄰居意見。
別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
最不可理解的有些別墅業主只單一貪圖面積，非要把2層或3層的別墅改造搞成4層的洋房；或犧牲容積率的代價，不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷「修」。不但降低了自己的住宅品質及價值，而且一但今後再想把洋房改建回別墅，就算是有錢有權，國家政策放在那裡，規劃部門誰也不敢去審批。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
辦理了《房地產權證》之後，就是別墅的所有權人。別墅花園的佔地面積擁有土地使用權利的，是可以改造或重建，但必須要先到規劃部門辦理審批手續。
別墅改造或重建先要徵得鄰居同意，這里說的徵得鄰居同意。就是影響鄰居的權利，如房隔距、景觀視線、採光...等權利。建議在去規劃部門審批前，徵求一下鄰居意見。
別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
最不可理解的有些別墅業主只單一貪圖面積，非要把2層或3層的別墅改造搞成4層的洋房；或犧牲容積率的代價，不把別墅改建成普通洋房的決心誓不罷「修」。不但降低了自己的住宅品質及價值，而且一但今後再想把洋房改建回別墅，就算是有錢有權，國家政策放在那裡，規劃部門誰也不敢去審批。所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
3、別墅區業主私家花園如何界定？
購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個「私家花園」呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。
兩種私有形式
目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括共有和獨有兩種。
第一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所共有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割一下，在產權屬性上與柵欄外的土地一樣。
這類別墅小區里的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的「私家花園」。
所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。
花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裡都明確表示「免費贈送花園」。這裡面一般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀里糊塗地把原本就屬於自己的公共面積作為得到饋贈的禮品了。
另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有一個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。
在關於如何使用「私家花園」這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。
我們需要明確的是，無論什麼性質的花園，業主都不能在「私家綠地」內私搭亂建。這樣一是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。
花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區里的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以注意。
別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的「服務人員」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「物業管理條例」。
4、〖急〗關於買房附贈私家花園的問題【高懸賞】
淺議開發商贈送花園的有關法律問題
（摘自北京某知名律師事物所）
根據《北京市城市綠化條例》第十三條之規定，「各項建設工程，應當安排一定的綠化用地，其所佔建設用地面積比例為：（一）新建居住區不低於30%，並按居住人口人均2平方米的標准建設公共綠地……」，及《北京市建設工程綠化用地面積比例實施辦法》第二條之規定，「建設工程綠化用地面積占建設用地面積的比例，按照《條例》第十三條的原則，具體規定如下：（一）凡符合規劃標準的新建居住區、居住小區（居住人口7000人以上或建設用地面積10公頃以上），按照不低於30%的比例執行，並按居住區人口人均2平方米、居住小區人均1平方米的標准建設公共綠地，配套建設的商業、服務業等公共設施的綠化用地，與居住區、居住小區的綠化用地統一計算……」，開發商在修建住宅小區時，要配套建設一定面積的由所有業主共同享有使用權的公共綠地，不能將公共綠地改建為花園並將其贈送。
三、開發商擅自贈送花園的法律後果
開發商向首層業主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而建築物四周包括花園在內的土地使用權都是屬於全體業主所共有的，任何業主都有權利進入花園休閑、歇憩，開發商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業主的合法權益，違反了法律強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，屬於無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。
對於已購買首層房屋的業主，因為開發商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構成對其他業主權利的侵害，其他業主可以行使物上請求權，要求首層業主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業主沒有意見，首層業主對於花園的權利也因無法辦理花園的土地使用權證書而得不到法律的保護。因為在產權登記階段，只有納入建築容積率的不動產才能辦理業主的產權登記，沒有被納入建築容積率的不動產不能單獨辦理產權登記。而在房地產項目中，花園綠地通常不會被納入建築容積率，其房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。花園綠地作為全體業主所共同所有的財產，房地產管理部門不可能單獨給一層業主辦理花園的產權證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業主，其權益必將受到損害。有許多業主都是在辦理花園土地使用權證書的階段才恍然大悟，發現開發商簽約時的承諾根本無法兌現，自己的權益受到很大損害。
根據《合同法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規定，如果開發商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，並對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應視為要約行為，開發商違反的，應當向首層業主承擔違約責任。同時根據《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規定，如果開發商明知不能辦理花園產權而故意隱瞞，導致購房者違背真實意思做出購買首層房屋的意思表示，開發商的此種行為已構成民事欺詐，小業主不僅可以要求開發商承擔違約責任，而且可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷商品房買賣合同。
在建築物區分所有的情況下，各區分所有人對共有部分享有共有權。對一些共有財產，如地下停車場、專供某些區分所有人使用的陽台，可以由全體區分所有人共同約定，由某一個或數個區分所有權人享有排他的、獨占性使用權，這種權利叫做對共有部分的專有使用權。 與首層毗連的花園作為全體業主的共有財產，經全體業主同意，可以約定由首層某一個或數個業主對花園享有排他的、獨占性使用的權利，當然，這種權利僅限於對花園實際的佔有與使用，不涉及權利的轉移。同時，全體業主還可以約定收回花園的條件，以避免對花園不合理的使用與破壞。
綜上所述，首層毗鄰花園的土地使用權應歸該宗地樓房的全體業主共有，開發商建造花園時必須保證是嚴格依照規劃進行的，且小區配套建設的綠地面積達到法定標准。開發商擅自贈送花園的行為一般應認定為無效，須承擔相應的違約責任和侵權責任。首層業主經全體業主授權可以單獨使用花園。鑒於目前實踐中存在著大量的花園贈送現象，開發商目前解決該問題的最好辦法就是經全體業主同意後將花園提供給首層業主使用，就具體方法而言，開發商可在商品房買賣合同或業主臨時公約中增加關於花園問題的補充條款，明確約定其他業主同意由首層業主使用與其物業相毗鄰的花園，並對首層業主使用花園的限制性條件作出約定。
5、一樓帶花園的房子是否合法
只要有產權證就是合法的。
一樓帶花園的房子的好處：
1、高層的一樓，底下是地下車庫，乾燥方面，一點問題也沒有。
2、一樓有個三十多平的院子，朝西，採光通風是完全沒有問題。夏天很涼爽，院子外是大片的草地，地勢也比較高。就種菜來說，由於接地氣，又能接雨水，所以基本上需要自己澆水的時間不多。
3、窗戶下面就是漂亮的花草，重要的一點就是消防條件極好，要是樓起火了，從院子里一翻就走了，處處都是逃生通道。
(5)佛山土地規劃對別墅贈送花園要求擴展資料：
買帶花園的一樓要注意：
1、注意查看小區的總規劃圖紙，留意樓間距的大小，這個關繫到房屋的採光、通風和私密性問題。留意化糞池、水泵房、變電房等的位置。
2、要注意這個花園一般為開發商贈送，贈送的面積是不計入房產證的。按照物業法，凡是不在業主自己房產證內的土地和小區附屬設施是屬於全體業主的的公共財產，由物業按業主委員會授權管理。也就是說，其實一樓花園的產權是屬於全體業主的。
如果業主和你打官司，要你把花園讓出來做公共綠地，那麼，這場官司你必輸無疑。但買一樓房子的人，其實也為這個花園買單了的。
3、要考慮物業好壞，比如，有些樓盤加強安保措施，24小時巡邏，安裝密集的攝像頭讓業主放心。小區嚴格人車分流，把對一樓住戶的噪音污染和灰塵污染控制到低。為了解決一樓潮濕的問題，物業將一樓都墊高約1．5米，地下車庫也做了防潮層。
物管按嚴格的程序滅蚊滅鼠，保持小區公共環境的清潔。一些小區還特意在單元門處貼上「嚴禁高空拋物」的標志，提醒樓上業主不要影響樓下鄰居生活。
6、一樓自家買房贈送的三面圍欄隔斷後花園面積內搭建一個玻璃雨棚是否合法
屬於違章建築，不合法。土地屬於集體所有，你擁有的僅僅是使用權，而在土地版上蓋什麼房子是需要有關部門審批。權包括開發商在內，在拍賣下土地之後，要蓋幾層樓，怎麼蓋，都需要向有關部門申報，批准你建設，你才能建設。不是說隨便想怎麼改都可以。
裝修也僅限於在不破壞樓體外觀和結構的情況下的才可以的。如果包括想在外牆上畫個畫什麼的，在涼台上搭建晾衣架遮陽篷，都是違規的，因為破壞了樓體原有的樣子。更別說你蓋個棚子這么大的工程了。
你自己改的玻璃雨棚，沒有經過有關部門土地規劃審批，屬於違章建築，一些偏遠的地區很多人都這么做，只是因為相關執法部門沒有執法，一旦按照法律來，這樣搭建的房子都要拆掉。看當地的法律吧，有關部門找你你就只能老老實實的拆掉。
不出事沒事，出了事就是你的責任，比如突然刮風把你的棚子颳倒了砸死人了，你就全責。
另外開發商是沒權利贈送花園的，所謂的贈送花園也是沒有法律依據的。因為房產證上並沒有規劃花園的位置。
極少數的私家別墅，在房產證上標注了私家花園的土地，以及周邊土地的歸屬。但是這樣的房子一般都很貴，像你說的這種樓，一般都是不合法的。
7、花園洋房贈送花園怎樣合法
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8、別墅區業主私家花園如何界定？
購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個「私家花園」呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。
兩種私有形式
目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括共有和獨有兩種。
第一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所共有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割一下，在產權屬性上與柵欄外的土地一樣。
這類別墅小區里的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的「私家花園」。
所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。
花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裡都明確表示「免費贈送花園」。這裡面一般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀里糊塗地把原本就屬於自己的公共面積作為得到饋贈的禮品了。
另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有一個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。
在關於如何使用「私家花園」這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。
我們需要明確的是，無論什麼性質的花園，業主都不能在「私家綠地」內私搭亂建。這樣一是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。
花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區里的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以注意。
別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的「服務人員」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「物業管理條例」。
9、獨棟別墅的花園面積是否應在合同中體現?還是在房產證或地產證中體現?
一般不計入房產證面積。但花園的面積是可以進入土地證內，因為花園也是在別墅的土地范圍內的。花園只在別墅的土地范圍內種植的花草，所以不能進入房產證上的。
《商品房購買合同》補充協議第七條約定：「本合同中的銷售面積為預售面積含外牆面積，如房管部門實測面積不含外牆保溫面積，最終以實測面積為准結算房款，多退少補，但購房人需另行交納外牆保溫費用（按整棟樓外牆保溫費用、總面積和分戶面積拆算）」
案例：
張市長，您好！我是錦綉花園住戶，2008年9月4日與中房公司簽訂的商品房買賣合同，合同簽訂面積85.57平方米，實際付款也是按照該面積交付給中房公司，但在2013年辦理的房產證面積為93.99平方米，比實際付款的面積少1.58平方米，當時也曾找過中房公司，但以什麼文件和規定等種種理由搪塞我們，懇請政府能夠給出明確的政策指導便於我們維護自身權利，或者通過主管部門協調中房公司按現市場價退還房款差價。謝謝！
雙方簽訂的《商品房購買合同》補充協議第七條約定：「本合同中的銷售面積為預售面積含外牆面積，如房管部門實測面積不含外牆保溫面積，最終以實測面積為准結算房款，多退少補，但購房人需另行交納外牆保溫費用（按整棟樓外牆保溫費用、總面積和分戶面積拆算）」。據測繪機構反映，該小區外牆保溫部分未計算入房屋實測面積。建議中房集團加強與業主溝通協商，無法達成一致意見的，可通過司法途徑解決。聯系電話：2636019 15886722000