因赠送面积交房后拆除

1、“赠送面积”很可能有违章风险 买房一定要留个心

湖漫雅筑楼盘现场。房子北面开发商浇筑好的楼板已被拆除。

地处滨江区的湖漫雅筑9月已经交付，但是很多业主没有收房，问题就出在所谓的“赠送面积”上。按照开发商湖漫雅筑当时给购房者的承诺，有一部分面积是为赠送的“可伸展空间”，可以用来做餐厅或书房。正当开发商将这些“可伸展空间”浇筑成实体的建筑时，滨江区城管对湖漫雅筑“赠送面积”进行了强制拆除，认定这些向外浇筑的扩展空间是违章建筑。

“以后买房看到‘赠送面积’，要留个心。”一位业主说，当初开发商卖房时宣称的赠送面积，为何到头来却成了违章建筑?

赠送的书房或餐厅

临到交付成了违章建筑

若不是因为违章搭建被查，湖漫雅筑应与众多楼盘一样，业主已经陆续收房。但目前来看，很多业主恐怕要把收房时间一再拖延了，这和他们当初看中的“赠送面积”有很大关系。

湖漫雅筑地处滨江区长河板块，小区总建筑面积约4.4万平方米，由5幢板式小高层组成，总户数不到300余户。项目最早是在2013年7月13日开盘，截至上周日，透明售房网数据显示，该楼盘可售房源仅4套。据悉，湖漫雅筑已在9月交付，但很多业主并没有收房，原因是赠送面积成为违章建筑。

“赠送空间的部分工程没完工，前段时间被人举报，现在城管要求拆除。”湖漫雅筑项目施工方一名工作人员对记者说道。

记者查询资料，湖漫雅筑销售的有两种户型：一个是89平方米的三室两厅两卫，另一个是133平方米的四室两厅两卫。户型图上标注“89平方米三室两厅两卫”，其南面是两个房间，另一房间指北面的“可伸展空间”;133平方米户型图显示，在厨房和书房之间的餐厅，注明为“可伸展空间”。

“一套户型送了十二三个平方米，改造后，大户型可多出一个独立的餐厅，小户型多一个书房。”湖漫雅筑的售楼部已经撤除，记者在楼盘的物业处遇到了开发商一位工作人员，他说，“伸展空间”是后期改造的，开发商指定一支建筑队统一施工，改造做好后，就能顺利交付了。但在上个月被城管拆违后，工程显然滞缓了。

“本来这个时间点，楼盘应该已经差不多都收房了，但目前来看，不会那么顺利。”这位工作人员说。

“伸展空间”未经审批

执法大队拆除100多处楼板

上周四，记者在湖漫雅筑小区内转了转，发现每幢楼的北面有一排方正的采光井，有几幢采光井一通到底，空空如也，有几幢个别楼层的采光井被楼板隔开。记者走入一套133平方米边套，室内正在施工，厨房与另一个房间之间隔着中空区域，按户型图所示，中空区域可以用来浇注楼板，完成后，就是伸展出来的餐厅。

“本来楼板已经浇得差不多了，被城管查到，说这是违章建筑，要求拆掉。”记者走入湖漫雅筑其中一幢楼的5楼，与工人攀谈后得知，现在他们准备再浇。记者往采光井的中空区域向上、向下望了望，发现三楼楼板已经浇筑完毕，四楼以上仍是一片透光，外围被护板挡着，不易发现。

随后，记者联系了滨江区城管执法大队长河中队，工作人员告诉记者，9月底，他们接到湖漫雅筑的违建举报，执法大队致函杭州市规划局高新分局，在这份“征求认定意见联系函”中，执法大队指出发现湖漫雅筑共有104户进行了建设改造106处，合计面积394平方米，向高新分局确认是否为“违建”。

对比楼盘审批图纸后，规划局明确以上建筑没有审批，并请城管部门根据《杭州市城乡规划条例》第四十九条处理，该条例明确“在已竣工验收的建设工程用地范围内或者利用建设工程擅自新建、搭建建筑物构筑物的，主管部门责令其限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处违法建设部分所属单项建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。”

10月初，城管长河中队拆除了湖漫雅筑100多处现浇楼板，直到目前，他们仍不允许建筑方继续搭建。

湖漫雅筑的户型图

“赠送面积”很可能有违章风险

购房者多留几个心眼

开发商用“可拓面积，灵动空间”说辞吸引客户眼球，用诱人的赠送面积作为营销手段屡见不鲜。而购房者对“不计入建筑面积”的赠送，也很高兴地觉得“赚到了”。事实上，这里面隐藏着风险。

“主城区相对好点，以前萧山偷面积特别盛行，一般是通过露台或者采光井改造，向外拓展空间。”一位开发商告诉记者，“偷面积”惯用的做法是，等楼盘验收通过后，开发商再让施工队后期统一改造，变出一个甚至几个房间。对此，业主也是心照不宣。

“购房者与开发商签购房合同时，双方还会签一份第三方改造协议，协议中写明验收后由开发商牵头，指定某建筑队后期改造，一般来说，半年时间改造完成。”这位开发商补充道。

楼盘销售前期， 开发商往往只宣扬其卖点，对后期可能隐藏的风险却只字不提，而一旦涉及违规，遭受损失的往往是业主自己。

“只要不在规划审批许可范围内，业主或者开发商对房屋做的后期改动，一律属于‘违建’，职能部门有权进行拆除整顿。”浙江六和律师事务所胡增冬律师提醒购房者，为了保护自己的利益，可让开发商提供规划许可证，对比图纸看一下，赠送空间是否在审批范围内;或者自己到市规划局查资料，了解楼盘审批建筑范围;另外，还可跟开发商签一份补充协议，明确后期改造时，如果认定为违章建筑，开发商应承担赔偿。

不过，这份协议实际操作起来很难。“赠送空间基本没有审批过，开发商知道是违章的，不可能来承担风险。”一位不愿意透露姓名的开发商说， 目前他们能报批出的合法赠送空间有露台、阳台、设备平台等，有些打了“擦边球”的，比如私家入户门厅、入户庭院等，虽然不是违章建筑，却是占用了公共空间。

（以上回答发布于2015-11-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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2、赠送面积不计入产权面积，该咋办？

市民焦先生是太原市晋源区某小区的业主，2016年购房，从入住到拿到不动产权证书等了整整4年。可让焦先生郁闷的是，购房合同面积与不动产权证面积不一致。
焦先生表示：“等了好久，我的不动产权证书终于拿到手了，欣喜过后，我发现了问题。我的购房合同面积是106平方米，可不动产权证书上登记的面积为84.5平方米。为何相差了21.5平方米？售楼部工作人员给出的答复是阳台面积不算入产权面积。可我当初是以每平方米6400元购买的106平方米的房子，如果不算这21.5平方米，那我岂不是白花了137600元？购房合同面积为何与不动产权面积不一致？我该如何维权？”
焦先生说：“对于阳台面积不算入产权面积这么一说，我不认可。当时售楼部的置业顾问告诉我，我购买的这套房子赠送了两个阳台，总面积21.5平方米，赠送的面积可以节约137600元，感觉非常划算，我很快就与开发商签订了购房合同。可是在办理产权的时候，我却被告知那一部分所谓赠送的面积根本不能办理产权。早知道不能办产权，我肯定就不会选这套房子了。”
据记者了解，“赠送面积”在近年来的楼市产品中屡见不鲜，花样百出。在开发商大玩面积赠送游戏时，以这种隐性的降价方式取悦购房者，不少购房者也坦承，就是冲着开发商承诺的赠送面积才决定购房的。而开发商正是抓住购房者的这种心理，在楼盘的广告宣传中宣称买房额外赠送面积，购房者可以用同样的价格买到更多的面积。
焦先生就是因为一个“送”字才决定购买目前这套房子，然而，接下来的事让焦先生很郁闷，在购房合同中所写的实际面积并没有显示获赠的平米数，该户型产权面积只有84.5平方米，交房后如果测量面积不足这个平方米，开发商可以补差价，但如果面积达到84.5平方米时，开发商就无需承担责任。“这就意味着，开发商是否有赠送面积，赠送面积是否达到购房时的承诺，不到交房时谁也不知道。”焦先生道。
对于开发商赠送面积的促销方式，记者在调查中了解到，一部分购房者表示能够接受，赠送的部分可以装修一下另作他用，既扩展了室内的视觉空间，又的确得到了实惠；另有一部分购房者则对此提出质疑，赠送面积在产权上不能体现，感觉不属于自己，有些赠送的面积本就是自己应该得到的，怎么算都还是自己为赠送的面积“埋单”。
太原市不动产权交易中心工作人员表示，就按焦先生所购买的户型来看，一般来说开发商送面积，主要是将阳台封闭起来，做成一个可以改装的书房、洗衣间等，然后将这些书房、洗衣间当成新面积“送”给购房者。还有的是在建房时加大加宽窗户，如做一个飘窗，尽可能增加使用面积，也会算在最后的总面积里。这样看来，通过赠送面积达到一房变两房、两房变三房的目的，乍一听确实很心动，然而，赠送的面积是不能体现在房产证上的。这样赠送的面积就不会受保护，一旦房屋出现问题，会给购房者维权带来麻烦。并且，以后房屋动迁也只能按照产权证面积计算，这些都是存在的问题和隐患。
山西德为律师事务所任毅律师表示，大多数情况下，赠送面积是不计入房屋建筑面积的，这就说明，在拿到手的不动产证上，该部分面积是不显示的，也就意味着，没有产权。在遇到拆迁或者是产权纠纷的时候，该部分面积不受法律保护，业主只拥有该部分面积的使用权，而没有所有权。购房者碰到开发商“赠送面积”，一定要弄清楚该赠送面积是否合法，是否与规划相符。绝大多数“赠送面积”都是不计入容积率的非法面积，属于违建、侵权面积。这种做法本身是开发商在打擦边球，一般不会写进购房合同的。开放商大多只是口头承诺，连补充协议都没有，不利于保障购房者的权益。购房者需要注意的是，如果产权证上与合同上都没有写明赠送面积的相关情况，就无法证明这些面积的产权人是你。建议购房者与开发商签订补充协议，约定赠送面积的部分区域要有保修，如涉及“违法建筑”问题被拆，开发商也要赔偿相应损失，这样才能最大限度地保障购房者的权益。